Z Vašej otázky máme za to, že ide nepochybne o podielové spoluvlastníctvo domu ako uvádzate. Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu. Výška spoluvlastníckeho podielu vyjadruje mieru účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k celej veci. Podielový spoluvlastník má tie isté práva a povinnosti ako vlastník, s tým obmedzením, že rovnaké práva a povinnosti k spoločnej veci patria aj ostatným spoluvlastníkom.
Každý podielový spoluvlastník nakladá so svojim podielom na spoločnej veci, napríklad svoj podiel na spoločnej veci môže po splnení zákonných podmienok aj predať tretej osobe.
Súdny exekútor v zmysle ustanovenia § 167 a nasl. Exekučného poriadku môže na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností zriadiť exekučné záložné právo. V zmysle ustanovenia § 170 Exekučného poriadku exekučné záložné právo možno zriadiť, len ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného, t. z. že samotný Exekučný poriadok vyžaduje preukázať vlastníctvo povinného k nehnuteľnosti pred zriadením exekučného záložného práva. Vo Vašom prípade je podľa všetkého exekučné záložné právo zriadené na podiele jedného zo spoluvlastníkov domu a to toho, ktorý je povinným v exekučnom konaní. Ostatní spoluvlastníci nie sú na svojich právach exekučným záložným právom nijako dotknutí a so svojim podielom môžu bez obmedzenia exekučného záložného práva v zmysle zákonných predpisov nakladať.
V prípade, ak ste sa všetci štyria spoluvlastníci dohodli, že predmetnú nehnuteľnosť – dom predáte, je nutné tento predaj vykonávať v úzkej spolupráci so súdnym exekútorom.
Vo Vašom prípade prichádzajú do úvahy 2 základné postupy pri predaji predmetnej nehnuteľnosti – domu a to :
1. pohľadávka vrátane príslušenstva a trov exekúcie budú pred uskutočnením predaja v plnom rozsahu uhradené (na účet súdneho exekútora alebo v hotovosti do pokladne súdneho exekútora) a súdny exekútor obratom po uhradení zruší exekučné záložné právo a Vy ako podieloví spoluvlastníci budete následne predávať nehnuteľnosť nezaťaženú exekučným záložným právom. Ide o optimálne riešenie danej situácie a to najmä z dôvodu najlepšej východiskovej pozície Vás ako vlastníkov pri predaji nehnuteľnosti.
2. v prípade, že nemáte k dispozícii finančné prostriedky na vyplatenie pohľadávky, jej príslušenstva a trov exekúcie, ste ako podieloví spoluvlastníci povinní na svoje náklady zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku nehnuteľnosti – domu. Vypracovanie znaleckého posudku je podstatné pre určenie predajnej ceny nehnuteľnosti. Vypracovaný znalecký posudok je nutné doručiť súdnemu exekútorovi s tým, že súdnemu exekútorovi ste pred podpisom kúpnej zmluvy povinní písomne oznámiť akým spôsobom budú pohľadávka, jej príslušenstva a trov exekúcie uhradené. Súdny exekútor sa Vám následne písomne vyjadrí, či s Vami navrhovaným postupom súhlasí alebo nesúhlasí. Podotýkam, že predajná cena nesmie byť nižšia ako hodnota určená znaleckým posudkom, v opačnom prípade súdny exekútor exekučné záložné právo nemusí zrušiť. V prípade, že súdny exekútor nevyjadrí nesúhlas s výškou ceny predávanej nehnuteľnosti (s prihliadnutím na podiel ceny nehnuteľnosti, ktorý pripadne na podiel spoluvlastníka – povinného), súdny exekútor zruší exekučné záložné právo pripísaním takto určenej ceny na účet súdneho exekútora.
Vzhľadom na právnu náročnosť realizovania predaja takto zaťaženej nehnuteľnosti Vám odporúčam osobne alebo telefonicky kontaktovať kanceláriu súdneho exekútora a konkrétny postup dohodnúť v úzkej spolupráci so súdny exekútorom, aby Vám ako predávajúcim nevznikli vážne komplikácie tým, že predáte nehnuteľnosť tretej osobe s ťarchou exekučného záložného práva.